Investir dans l’immobilier

Investir dans l'immobilier...
pour se créer un patrimoine

Le placement dans la pierre reste un investissement sûr et intéressant... à condition d'avoir défini précisément ses objectifs et étudier clairement tous les paramètres.

N'oubliez pas que l'investissement locatif présente des risques et il faut que les bénéfices obtenus soient supérieurs à des placements sans risques.

AU SOMMAIRE

• Investir dans un logement neuf ou existant ?
• Emplacement du bien : LE critère important pour investir dans l'immobilier
• Calculer la rentabilité locative nette d’un logement

Investir dans un logement neuf ou existant ?

Tous les biens immobiliers conviennent à l'investissement locatif mais il est important de faire le point sur les principaux avantages et inconvénients du neuf et de l'habitat existant.

Neuf : les +

• frais de notaire moins élevés que dans l'immobilier existant (3-4 % du montant de la transaction contre 6 % à 8 % dans l’ancien
• surface habitable optimisée, des aménagements adaptés à vos goûts et à vos besoins et, pour un appartement, des équipements collectifs en excellent état (ascenseur, parking, etc.)
• logement aux normes techniques de sécurité (installations électriques, de gaz, etc.) et une isolation phonique et thermique optimale (depuis le 1er janvier 2013, respect obligatoire de la réglementation thermique RT 2012).
• charges courantes plus faibles (facture énergétique allégée, pas de gros travaux à financer à court terme, exonération partielle ou totale de taxe foncière pendant les deux années qui suivent l’achèvement de la construction)
• dispositif d’aide à l’acquisition d’une première résidence principale dans le neuf (prêt à taux zéro - PTZ)
• réductions d’impôt pour l’investissement locatif dans le neuf (dispositifs Duflot, Censi-Bouvard, etc.).

Neuf : les - 

• m² beaucoup plus cher que dans l’immobilier existant
• peu de programmes neufs en centre-ville
• manque de visibilité sur la luminosité et le rendu final de la construction
• incertitude sur la pérennité et la fiabilité des entrepreneurs

Immobilier existant : les +

• grande diversité de biens situés en centre-ville
• dans la même commune ou le même quartier, l’ancien est généralement moins cher que le neuf
• possibilité d’emménager rapidement (environ 3 mois après la signature du compromis ou de la promesse de vente)
• décote sur le prix de vente d’un logement ancien nécessitant de réaliser des travaux de rénovation
• prêts règlementés avantageux tel que le prêt éco-PTZ ou prêts bancaires spécifiques pour financer des travaux d’économie d’énergie

Immobilier existant : les -

• financement de travaux, à court ou moyen terme (réfection de la toiture, ravalement de façade, travaux d’isolation, etc.) respectant les normes en vigueur
• charges courantes plus importantes, surtout si le logement ou bâtiment n’a pas été réalisé selon les normes actuelles d’isolation thermique et acoustique

Emplacement du bien : Le critère important pour investir dans l'immobilier

Réussir un investissement immobilier locatif passe toujours par le choix d'une bonne adresse, qui se traduit essentiellement par l'image du quartier, sa desserte en transports et ses équipements collectifs (crèches, écoles, salles de sport, espaces verts...). Choisissez votre bien comme si vous alliez y vivre vous-même.

Une bonne adresse assure la valorisation de votre logement sur le long terme : elle amortit le choc d'un éventuel retournement du marché immobilier, vous permet de trouver facilement un locataire et de revendre plus vite votre bien.

L'état du marché locatif doit vous guider. Existe-t-il une véritable demande ? Quels sont les logements proposés ? Qui sont les locataires (des étudiants, des familles) ? Vérifiez qu'il n'y ait pas eu trop de programmes neufs construits au même endroit. L'offre en logements ne doit pas être supérieure à la demande. Optez pour une ville attractive dotée de nombreux projets de développements économiques et urbains. Elle attirera les actifs, qui sont autant de futurs acheteurs ou de locataires potentiels.

Calculez enfin la rentabilité locative nette de votre logement (après charges et frais).

Somme des loyers annuels (charges de copropriété non récupérables sur locataire +
assurance + taxe foncière)

coût d’acquisition
(prix + frais de notaires + coût d’éventuels travaux).

puis résultat x 100

Exemple : pour un bien acheté 120 000 € (frais de notaires inclus), loué 500 €/mois avec des charges annuelles de copropriété nettes des charges locatives de 300 €, une taxe foncière de 800 € et une assurance de 120 €, la rentabilité nette oscillera autour de 3,8 %.

Source fnaim.fr

Le conseil du cabinet chateaubriand :

Mettez votre investissement locatif en gestion

La gestion locative est une prestation relevant notamment de la compétence des agences immobilières et des syndics. Elle peut être définie comme l’ensemble des activités qui visent à optimiser le rendement économique d’un patrimoine immobilier. Une agence vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous, le recouvrement d’éventuelles créances. Des avantages qui compensent largement les honoraires qu’elle vous demandera : 5 à 10 % des loyers charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.

Souscrivez une garantie

Une Garantie des Loyers impayés (GLI°) est l’outil indispensable à la bonne gestion de votre bien. Elle est une assurance qui vous garantit le versement des loyers de votre bien immobilier. Vous êtes ainsi assuré de rentabiliser votre investissement. Elle est également déductible des revenus fonciers. Attention, elle ne peut être cumulée avec la caution physique.

Bien entendu, votre expert du cabinet chateaubriand saura vous accompagner sur ces points !

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